Оценили на пятёрку. Сколько стоит украинская земля
Пока сельхозземлёй в Украине не начали торговать легально, Фокус выяснил порядок цен на этом рынке. Лучшие участки предварительно оценивают в 5 тыс. долларов за гектар
Главным аргументом сторонников сохранения моратория на продажу земли было и остаётся: «Земля – главное богатство Украины». Однако точно назвать цену этого главного богатства никто не может.
«Пока землю не начали покупать и продавать, оценить, сколько она на самом деле стоит, никто не может», – уверен директор консалтинговой компании «ПроАгро» Николай Верницкий. С ним соглашаются и другие эксперты. Например, в Земельном союзе Украины, членами которого являются многие организации, занимающиеся упорядочиванием земли, оценщики сельхозугодий и аграрии, объясняют, что пока на рынке под стоимостью земли подразумевают цену прав на аренду, которые компании перепродают друг другу вместе с фирмами – владельцами этих прав. «Права на хороший участок плодородной земли, находящийся в приличном месте, стоит примерно $200–600 за га. При этом зачастую собственники включают в цену активы: домашний скот, строения и всё прочее, находящееся на балансе фирмы. Но это только права аренды. Внести эту землю в свои уставные фонды или заложить её в банке вы не сможете», – рассказывает президент союза Андрей Кошиль.
Пока ориентиром служит минимальная цена, устанавливаемая государством. В прошлом году Госкомзем оценил гектар земли в 12 тыс. грн., а в этом планирует увеличить минимум до 25 тыс. В прошлом году Госкомзем оценил гектар земли в 12 тыс. грн., а в этом планирует увеличить минимум до 25 тыс. (примерно $3 тыс.) Оценщики говорят, что это и есть средняя цена. «Например, сотка земли товарного производства в Николаевской области, где хорошая, плодородная почва и много агрохолдингов, размещающих свои производства в том регионе, стоит около $50. В то время как сотка земли в Киевской области обойдётся в $20», – рассказывает член совета Украинского общества оценщиков Ирина Иванова. По её словам, в мире существует два метода определения цены сельскохозяйственной земли. Первый – путём сравнения с ранее проданными схожими участками – до появления рынка земли в Украине этот не заработает. Зато вторым с успехом пользуются при определении арендных ставок и цены продажи прав на землю. «Это определение цены земли исходя из размера капитализации земельной ренты, или, проще говоря, из того, что земля может принести своему владельцу», – говорит Ирина Иванова. Однако, дополняет её президент Группы консалтинговых компаний SWAN Наталья Лебедь, показатели урожайности нужно привязывать к затратам на производство и прибыль производителя. То есть универсальная формула цены равна ожидаемому чистому доходу с данного земельного участка за вычетом ежегодных затрат на него.
Впрочем, Николай Верницкий уверен, что сегодня никакие расчёты не могут показать реальной картины. «Пока рентабельность украинского сельского хозяйства достаточно высокая – примерно 30%. Однако во многом это определяется тем, что у нас низкий земельный налог и большинство арендаторов не вкладывает деньги в севооборот, восстановление урожайности земли. Земля не их, а значит, тратить большие деньги на поддержание её урожайности – это как делать капитальный ремонт в съёмной квартире», – считает эксперт. С появлением закона «О рынке земли», уверен Николай Верницкий, могут измениться ставки налога, а рентабельность, наоборот, снизится.
Как считать
От каких факторов зависит цена земли:
- Близость к рынкам сбыта
- Возможность сформировать большой земельный надел
- Близость к трассам, речным терминалам, железной дороге
- Орошаемость земли
- Населённость местности, наличие рабочих рук
- Ландшафт (равнины ценятся выше склонов)
Источник: информация компаний-оценщиков Наталия Гузенко, Фокус
|
